Za plánovanie načasovania je zodpovedná správcovská spoločnosť alebo spoločenstvo vlastníkov bytov.
Takéto plány sa vypracúvajú raz ročne.
Môžete sa s nimi zoznámiť a zistiť, či je vaša adresa zahrnutá v pláne na budúci rok v organizácii, ktorá spravuje bytový dom. (Spojené kráľovstvo, HOA)
Zoznam domov je možné doplniť, ak kdekoľvek nastane mimoriadna situácia.
Všetky plány musia byť oznámené a schválené predsedom predstavenstva obytný dom. Dôvody vykonávania súčasnej práce:
- výsledky kontroly budovy odborníkmi (kontroly sa konajú na jeseň pred začiatkom vykurovacej sezóny);
- vyhlásenia o chybách od obyvateľov;
- vznik mimoriadnych situácií.
Frekvencia rekonštrukcie
Údržba vo vchodoch bytové domy sa musí vykonávať najmenej tri alebo päť rokov. Frekvencia bežných opráv bytových domov závisí od toho, do akého typu bývania objekt patrí a ako dlho je využívaný.
Úplný zoznam prác je podrobne popísaný v prílohe č. 7 Pravidiel a noriem technickej prevádzky bytového fondu MDK 2-03.2003. Medzi hlavné body patrí:
- odstránenie poškodenia základov, podláh, striech, stien, podláh;
- práce na renovácii fasád;
- oprava alebo výmena zábradlia schodiska;
- výmena vstupných okien a dverí;
- odstránenie poškodenia kúrenia, zásobovania vodou, vetrania, napájania.
REFERENCIA: Súčasné opravy zahŕňajú aktualizáciu nielen vchodov bytových domov, ale aj obnovu a odstraňovanie porúch v lokalite susediacej s domom.
V akom časovom období by sa mali vykonať opravy?
Opravné práce v bytových domoch môžu vykonávať:
V tomto prípade je potrebné dodržať zákonom stanovené lehoty. Ruská federácia pre každý typ práce.
Ak sa rekonštrukcia vchodov a odstraňovanie porúch v bytových domoch vykonáva podľa plánu, približný časový rámec plánovanej údržby je 22 dní na každých 1000 m2. metrov celkovej plochy.
Ak nastanú neplánované situácie, musíte sa držať ďalšie termíny aktuálne opravy:
- v prípade netesností - jeden deň;
- v prípade porúch odtoku - päť dní;
- na poškodenie stien - jeden deň;
- obnova okenných blokov a dvere- v zime - jeden deň, v lete - tri dni;
- poruchy technického vybavenia domu (kanalizácia, kúrenie, vodovod) - okamžite havarijnými službami;
- v prípade poškodenia napájacieho zdroja - v závislosti od typu poruchy sa lehota pohybuje od okamžitého zásahu do siedmich dní;
- ak sa pokazia výťahy - nie dlhšie ako jeden deň.
REFERENCIA: obnova vchodov a priebežné odstraňovanie porúch sa vykonávajú na úkor finančných prostriedkov, ktoré vlastníci mesačne platia na údržbu a opravy bytov.
Je možné urýchliť proces?
Ak je oprava v obytný dom sa v budúcom roku neplánuje a obyvatelia nie sú spokojní so stavom ich spoločného majetku, potom sa môžu práce urýchliť.
Na tento účel organizujú majitelia domov podľa Kódexu bývania Ruskej federácie valné zhromaždenie.
V tomto bode by sa malo rozhodnúť o potrebe prebiehajúcich opráv. Je potrebné presne zaznamenať, aké druhy práce sa plánujú vykonať.
Zápisnica z valného zhromaždenia prechádza na správcovskú spoločnosť, ktorá na jej základe musí upraviť zoznam bytových domov s potrebou obnovy vchodov.
Vlastníci bytov majú zároveň právo sledovať prácu dodávateľov a v prípade poskytovania služieb neadekvátnej kvality uplatniť reklamáciu u ich správcovskej spoločnosti.
REFERENCIA: Správcovská spoločnosť je povinná všetko vykonať potrebná práca, a to aj v prípade, že niektorí vlastníci majú nedoplatky na nájomnom.
Vykonávanie aktuálnych opráv je v kompetencii Správcovskej spoločnosti MKD. Malo by sa vykonávať aspoň raz za tri až päť rokov. V tomto prípade majiteľom domov nevznikajú žiadne dodatočné náklady na materiál.
Všetky právne normy, ktoré sa týkajú opráv v bytových domoch, sú zakotvené v Kódexe bývania Ruskej federácie. Tiež pravidlá a predpisy, ako aj načasovanie a frekvencia odlišné typy opravárenské práce nájdete v .
Aktuálne opravy a Údržba Spoločenstvá vlastníkov bytov alebo správcovské spoločnosti sa musia vykonávať pravidelne a v presne stanovených lehotách. Navyše o tom, ako často sa budú konať, nerozhoduje HOA alebo bývanie a komunálne služby, ale samotní vlastníci na stretnutí obyvateľov spolu so správcovskou spoločnosťou. Podľa 162 Kódexu bývania Ruskej federácie majitelia uzatvárajú dohodu medzi obyvateľmi a organizáciou riadenia, v ktorej musia byť uvedené všetky ustanovenia o opravách vrátane termínov.
Na vypracovanie plánu opráv správcovská spoločnosť vykoná prehliadku lokality a zaznamená problémy a porušenia stavu vchodov. Každý z obyvateľov sa môže s týmto zámerom oboznámiť a pridať k nemu svoje pripomienky.
Organizácia rekonštrukcie
Po vypracovaní plánu práce a vypracovaní odhadu musí riadiaca organizácia zabezpečiť vykonanie opravných prác. Kozmetické opravy môžu organizovať buď zamestnanci správcovskej spoločnosti, alebo dodávateľ tretej strany.
DÔLEŽITÉ: Malo by sa pamätať na to, že vlastníci nemusia poskytovať žiadne ďalšie príspevky, pretože v súlade s článkom 154 Kódexu bývania Ruskej federácie je platba za všetky súčasné práce už zahrnutá v platbe za priestory a služby.
Aktuálne opravy sa považujú za ukončené až po tom, čo zhotoviteľ preukáže opravený vchod a obyvatelia podpíšu Potvrdenie o prevzatí diela.
Rozdiely pri vykonávaní práce v oblasti bývania a komunálnych služieb a HOA
Majitelia sa veľmi často pri výbere spôsobu správy domu pýtajú, či uprednostniť správcovskú spoločnosť alebo vytvoriť HOA. Keďže rada spoločenstva vlastníkov bytov je volená z radov obyvateľov, všetky záležitosti opráv sa riešia spoločne. Opravné práce sa budú vykonávať podľa potreby, o ich frekvencii a načasovaní podľa článku 145 Kódexu bývania Ruskej federácie rozhodnú všetci členovia HOA. Partnerstvo môže uzatvoriť zmluvu o oprave s inou organizáciou alebo samostatne najímať pracovníkov.
Pri podpise zmluvy s bytovými a komunálnymi službami je správcovská spoločnosť povinná zabezpečiť bežné opravy a všetky bytové a komunálne služby. Výhodou spolupráce so správcovskou spoločnosťou je, že spoločnosť zamestnáva odborníkov, ktorí majú schopnosti a skúsenosti s riešením takýchto prípadov. Náklady na technické opravy sú však zvyčajne oveľa vyššie ako náklady na HOA a neexistujú žiadne správy o vynaložení finančných prostriedkov. Správcovská spoločnosť veľmi často neplní svoju priamu zodpovednosť za vykonávanie kozmetických opráv vo vchodoch.
Opravy z osobnej iniciatívy vlastníkov
Často sa stáva, že správcovské spoločnosti sa neponáhľajú s vykonávaním opráv, a to aj napriek termínom uvedeným v zmluve. V takýchto prípadoch často preberajú iniciatívu samotní obyvatelia a vykonávajú bežné opravy svojpomocne – nezávisle alebo najatím špecialistov. Všetky výdavky si obyvatelia samozrejme hradia sami.
Majú ale možnosť vrátiť časť vynaložených peňazí. K tomu je potrebné pripraviť niekoľko dokumentov: Vyhlásenie o stave vchodu pred začatím prác, odhad, Preberací list, potvrdenie o kúpe materiálu, potom podať žiadosť o preplatenie výdavkov na Bytový úrad. Najčastejšie sa tým, ktorí vykonávajú bežné opravy, nevráti celá vynaložená suma, ale len jej časť.
Druhou možnosťou, ako dosiahnuť opravy na vstupe, ak správcovské spoločnosti takéto rozhodnutie neprijmú samy, je napísanie žiadosti do správcovskej spoločnosti.
Po preštudovaní zmluvy a poznamenaní prác, ktoré je podľa nej povinná vykonať správcovská spoločnosť, zašlite hromadné odvolanie požadujúce opravné práce, podpísané maximálny počet obyvateľov. Ak to nebude mať vplyv na Trestný zákon, môžete podať podnet na Bytový dozor a následne na konečné orgány: na prokuratúru alebo aj hneď žalobu. Samozrejme, môže to trvať veľa času a úsilia, ale najčastejšie takéto prípady vyhrávajú majitelia.
Ak správcovská spoločnosť neplní svoje povinnosti, mali by ste organizácii pripomenúť jej potreby alebo zmeniť správcovskú spoločnosť na iný manažment.
Ako sa uvádza v článku 162 Kódexu bývania Ruskej federácie, obyvatelia majú právo nesplniť podmienky zmluvy, ak druhá strana, s ktorou bola zmluva uzavretá (tj správcovská spoločnosť), odmietne splniť svoje povinnosti.
Aby sme to zhrnuli, pripomeňme: pravidelné a kvalitné kozmetické opravy sú priamou zodpovednosťou správcovskej spoločnosti, s ktorou je zmluva uzavretá, alebo HOA, ak bolo vytvorené partnerstvo. Opravy a údržba domu sa vykonávajú na náklady vlastníkov v súlade s požiadavkami Kódexu bývania Ruskej federácie.
Na udržanie normálneho stavu akejkoľvek nehnuteľnosti je potrebná údržba a opravy. Ak dôjde k vážnym škodám na majetku, sú potrebné rozsiahle opravy. V ostatných prípadoch bude postačovať súčasná práca. Ďalej zistíme aktuálnu rekonštrukciu priestorov, čo to je a kto by ju mal vykonať.
Čo hovorí zákon o vykonávaní bežných opráv bytového domu? Fotografia č.1
Akýkoľvek majetok musia jeho vlastníci (vlastníci) udržiavať v riadnom stave. Z ustanovení bytového zákonníka vyplýva, že bremeno údržby priestorov znášajú vlastníci. Preto na nich v prípade potreby musia vykonať požadované opravné práce.
Okrem toho sa podieľajú na nákladoch na udržiavanie spoločného majetku v viacposchodová budova(ďalej len MKD). Patria sem poplatky za bežné plánované opravy vykonávané servisnými organizáciami. Osoby užívajúce priestory na základe nájomných zmlúv majú povinnosť vykonávať bežné opravy.
Vážnejšie kapitálové práce vykonáva majiteľ. Kvôli tomuto veľký význam má medzi týmito dielami rozdiel. Pri prideľovaní zodpovedností za opravu priestorov je dôležité určiť, ktorá práca patrí ku ktorému typu opravy. Občianske a bytové právo na túto otázku neodpovedá.
Príslušné informácie možno získať z predpisov Štátneho stavebného výboru Ruskej federácie:
- Uznesenie Štátneho stavebného výboru Ruskej federácie z 27. septembra 2003 N 170 „O schválení pravidiel a noriem technická prevádzka bytový fond“.
- Metodická príručka údržby a opráv bytového fondu MDK 2-04.2004.
Zoznam prác súvisiacich s aktuálnymi opravami priestorov
Aké práce sú zahrnuté v zozname povinných úloh pri vykonávaní bežných opráv? Fotografia č.2
Je potrebné poznamenať, že neexistuje žiadny konkrétny zoznam aktuálnych opravárenských prác v bytoch (iné obytné priestory). Podľa definície je takáto práca spojená s odstraňovaním vzniknutých problémov a zlepšovaním stavu priestorov. Takáto práca by nemala spôsobiť veľké zmeny v priestoroch alebo ovplyvniť nosné konštrukcie, predpokladať úplná výmena inžinierske zariadenia.
Aktuálne práce zahŕňajú maľovanie podláh, stien, tapetovanie, bielenie stropov, výmenu vodoinštalácie, výmenu okien, radiátorov, výmenu potrubí, opravu rozvodov a zásuviek. Čo sa týka opravy spoločných priestorov a iných vecí v bytovom dome, tu je približný zoznam takýchto prác.
Podľa pravidiel schválených Štátnym stavebným výborom 27. septembra 2003 sa za aktuálne považujú tieto druhy prác:
- omietanie a maľovanie stien a stropov;
- obnova podlahových krytín;
- oprava schodov, plotov, zábradlí;
- výmena a oprava výplní dverí a okien;
- vyplňovanie výmoľov, trhlín a trhlín;
- izolácia jednotlivých častí priestorov počas mrazenia;
- oprava a čiastočná výmena potrubí, kohútikov, miešačiek, čerpadiel;
- obnova plynových zariadení;
- oprava prvkov odpadových žľabov;
- posilnenie existujúcich priečok;
- výmena a oprava ventilátorov a iných ventilačných zariadení;
- výmena svietidiel vo vchodoch a spoločných priestoroch;
- oprava porúch v elektrických sieťach.
A to nie je všetka práca poskytovaná týmito pravidlami. Ich úplná podoba je uvedená v Prílohe č. 7 týchto Pravidiel, Príloha č. 2 MDK 2-04.2004.
Zároveň môžu vlastníci bytov v bytových domoch pri uzatváraní zmlúv so správcovskou spoločnosťou určiť konkrétne typy Tvorba
Frekvencia práce
Ako často by sa mali vykonávať bežné opravy v bytovom dome? Fotografia č.3
Pre uspokojivý stav priestorov je dôležité ho pravidelne hodnotiť a včas vykonávať práce na jeho údržbe. Väčšina prác sa vykonáva podľa plánu na preventívne účely. Ich objem a zoznam sa zisťujú pri obhliadkach konkrétnych priestorov na základe stavu v čase obhliadky.
Vyhláškou Štátneho stavebného výboru Ruskej federácie z 27. septembra 2003 N 170 sa frekvencia bežných opravárenských prác určuje do 3-5 rokov. Je dôležité zvážiť technické vlastnosti samotné priestory (budovy) a vonkajšie podmienky ovplyvňujúce ich stav. Plán vykonávania takýchto prác sa spravidla vypracúva vopred na základe informácií získaných v dôsledku kontrol. S týmto plánom, ako aj odhadom navrhovaných prác by malo byť oboznámené MKD.
Potreba vykonať takéto práce však môže nastať skôr, ako je dátum stanovený v pláne. Táto potreba môže nastať, keď núdzové situácie, po obdržaní vyjadrení obyvateľov bytových domov o prípadných poruchách.
Kto by mal vykonávať bežné opravy?
Pokiaľ ide o bežné práce v bytoch (iných priestoroch), ich vlastníci (nájomníci) musia tieto práce vykonávať samostatne. Na tieto účely môžu zapojiť aj organizácie tretích strán, ale opravy sa budú aj tak vykonávať na ich náklady.
Opravy majetku bytového domu by mali vykonávať servisné organizácie a (alebo) dodávatelia, ktorých priťahujú.
V závislosti od zvolenej metódy riadenia, HOA alebo správcovskej spoločnosti:
- vypracovať plán prebiehajúcich opravárenských prác;
- určiť postup ich vykonávania;
- uzatvárať zmluvy na ich realizáciu;
- informovať vlastníkov o cene a rozsahu prác.
Odpovede na najčastejšie otázky
Odpovede na otázky. Fotografia č.4
Konanie servisných organizácií pri bežných opravách spoločného majetku vždy vyvoláva veľa otázok. Ďalej sa pozrieme na najčastejšie otázky.
Aké priebežné práce by mali vykonávať správcovské spoločnosti? Je potrebné zopakovať, že približné zoznamy prác v MKD súvisiace s tými súčasnými sú uvedené v uznesení Štátneho stavebného výboru Ruskej federácie zo dňa 27.09.2003 N 170, MKD 2-04.2004. Okrem toho je v zmluve so správcovskou spoločnosťou zahrnutý konkrétny zoznam prác. Preto by ste si mali najprv preštudovať zmluvu uzavretú so správcovskou spoločnosťou a potom ďalšie regulačné dokumenty.
Môžu obyvatelia bytových domov požadovať od správcovskej spoločnosti informácie o nákladoch na bežné opravy a organizáciách, ktoré ich realizovali? Je to možné vďaka ustanoveniam článku 161 Kódexu bývania RF. Zabezpečuje otvorenosť informácií o činnosti správcovskej spoločnosti vrátane opráv spoločného majetku. Vlastníci majú právo na informácie o zhotoviteľovi a ďalších charakteristikách vykonávaného diela.
Aký je rozdiel medzi kapitálom a prúdom opravárenské práce? Súčasné práce sú zamerané na udržiavanie vyhovujúceho stavu priestorov a predchádzanie ich predčasnému opotrebovaniu. Zahŕňajú obnovu alebo opravu jednotlivých prvkov priestorov a odstránenie drobných poškodení. Kapitálové práce ovplyvňujú nosné konštrukcie a zahŕňajú úplnú výmenu inžinierske systémy, vybavenie, ostatné základné prvky.
Čo robiť, ak správcovská spoločnosť nevykonáva bežné opravy? Ak správcovská spoločnosť nevykonáva požadované priebežné práce, nemalo by sa to ignorovať. Nikto nechce platiť za služby, ktoré sa v skutočnosti nevykonávajú. V prípade zistenia takejto skutočnosti by ste mali najskôr napísať podnet na samotný Trestný zákon. Ak to nepomôže, môžete sa sťažovať na inšpektorát bývania alebo na Rospotrebnadzor. Konečným orgánom pri riešení tejto otázky môže byť súd. Tento problém môžete skúsiť vyriešiť prostredníctvom prokuratúry.
Protokol
valné zhromaždenie vlastníkov priestorov v bytovom dome
domu o aktuálnych opravách v bytovom dome
"__"___________ ____ G.
(Pre mimoriadne zasadnutie: Iniciátor zvolania schôdze: _____________.)
Začiatok stretnutia je _________________.
Čas ukončenia stretnutia je ______________.
Súčasnosť:
1. Vlastníci priestorov bytového domu uvedení v priloženom zozname.
2. Zástupcovia riadiacej organizácie... (celé meno, funkcia, názov riadiacej organizácie)
Vypočuté:
Návrhy na kandidatúry na predsedu zastupiteľstva.
Hlasovalo: za majiteľa... (celé meno)
pre majiteľa... Celé meno
pre majiteľa... Celé meno
Rozhodnuté: zvoliť za predsedu zhromaždenia celé meno vlastníka.
Vypočuté:
Návrhy na kandidatúry na tajomníka zhromaždenia.
Hlasovalo: za majiteľa Celé meno
pre vlastníka celé meno
pre vlastníka celé meno
Rozhodnuté: zvoliť za tajomníka zhromaždenia celé meno vlastníka.
Agenda:
1. Informácie o vykonávanie bežných opráv obytný dom.
2. Rozhodnutie o vykonaní bežných opráv bytového domu.
3. Schválenie obsahu a skladby, rozsahu prác pri bežných opravách bytového domu.
4. Schválenie plánovaných nákladov na bežné opravy bytového domu vrátane nákladov na vypracovanie odhadovej dokumentácie.
5. Stanovenie spôsobu a postupu financovania bežných opráv bytového domu.
1. K prvej otázke agenda prebiehajúcich opráv bytového domu si vypočula informácie ... Celé meno
2. K druhej otázke agendu o rozhodovaní o vykonaní bežných opráv bytového domu prerokovala F.I.O.
Hlasovalo: za prijatie rozhodnutia o vykonaní bežných opráv bytového domu.
Za _____ hlasov.
Proti _____ hlasom.
_____ hlasov sa zdržalo hlasovania.
Rozhodli sme sa: vykonať bežné opravy bytového domu.
3. K tretej otázke agendu o obsahu a skladbe, rozsahu prác na bežných opravách bytového domu vypočula F.I.O.
Rozhodli sme sa: s prihliadnutím na zmeny a doplnky schváliť zloženie a rozsah prác priložených k protokolu.
4. O štvrtej otázke agendu o plánovaných nákladoch na bežné opravy bytového domu vrátane nákladov na vypracovanie odhadovej dokumentácie vypočula F.I.O.
Hlasovalo: za schválenie plánovaných nákladov na súčasné opravy bytového domu vrátane nákladov na vypracovanie odhadovej dokumentácie.
Za _____ hlasov.
Proti _____ hlasom.
_____ hlasov sa zdržalo hlasovania.
Rozhodnuté: schváliť plánované náklady na súčasné opravy
bytového domu vrátane nákladov na vypracovanie odhadovej dokumentácie v
v rámci _____ (__________) rubľov.
5. K piatej otázke agendu o spôsoboch a postupe financovania aktuálnych opráv bytového domu si vypočula F.I.O.
Hlasovalo: za výber spôsobu a postupu financovania bežných opráv bytového domu
Za _____ hlasov.
Proti _____ hlasom.
_____ hlasov sa zdržalo hlasovania.
Rozhodol: určiť ďalší spôsob a postup pri financovaní bežných opráv bytového domu - ___________.
Predseda zhromaždenia ___________ /podpis, celé meno
Tajomník zhromaždenia ___________/podpis, celé meno
Poznámka:
Rozhodnutia valného zhromaždenia vlastníkov priestorov v bytovom dome o otázkach, o ktorých sa hlasuje, sa prijímajú väčšinou hlasov z celkového počtu hlasov vlastníkov priestorov v bytovom dome zúčastnených na tomto zhromaždení ()
Valné zhromaždenie vlastníkov priestorov v bytovom dome je platné (je uznášaniaschopné), ak sa ho zúčastnili vlastníci priestorov v tomto dome alebo ich zástupcovia s viac ako päťdesiatimi percentami hlasov z celkového počtu hlasov (bod 3). článku 45 Zákona o bývaní Ruskej federácie).
Približný zoznam prác súvisiacich s bežnými opravami je uvedený v prílohe č.7 k Pravidlu č.170. Okrem toho pozri ods. 2 bod 5.4.6 a bod 5.9.11 pravidiel č. 170.
Spôsob a postup financovania bežných opráv bytového domu sa vyberá s prihliadnutím na požiadavky odsekov 28 - 36 Pravidiel údržby spoločného majetku v bytovom dome a na pravidlá zmeny výšky poplatkov za údržbu. a opravy bytových priestorov, ak ide o poskytovanie služieb a výkon prác na správe, údržbe a opravách spoločného majetku v bytovom dome nevyhovujúcej kvality a (alebo) s prerušením presahujúcim ustanovený čas, schváleného uznesením vlády č. Ruskej federácie z 13. augusta 2006 N 491.
Odkazy na ďalšie vzorové dokumenty nájdete v článku "Zápisnica z valného zhromaždenia vlastníkov bytového domu. Ukážky protokolov, správ, bulletinov, komentáre"