Технико экономическое обоснование договора аренды. Обоснование размера арендной платы за земли сельскохозяйственного назначения. обоснованность повышения арендной платы за муниципальный земельный участок

обоснование коэффициентов

по арендной плате (на примере муниципального района «Губкинский городской округ»

Белгородской области)

БЕЛГОРОД, 2011

ББК 66.3(2), 123 + 67.401.02

Составитель:

Ширина Н.В. – к.т.н., ст. преподаватель кафедры «Городской кадастр и инженерные изыскания» Белгородского государственного технологического университета им. В.Г. Шухова;

Затолокина Н.М. – главный специалист отдела по управлению земельными ресурсами комитета по управлению земельными ресурсами администрации Белгородского района, доцент кафедры «Городской кадастр и инженерные изыскания» Белгородского государственного технологического университета им. В.Г. Шухова.

О-75 Обоснование коэффициентов по арендной плате (на примере муниципального района «Губкинский городской округ» Белгородской области / [сост. Н.В. Ширина, Н.М. Затолокина]; – Белгород, 2011. – 42 с.

Методическое пособие рассматривает и обосновывает применяемые коэффициенты при арендной плате. Приводятся статистический и сравнительный анализ данных, анализ нормативно-правовой базы по определению арендных платежей в РФ и Белгородской области, анализ методов и способов расчета корректирующих коэффициентов. В результате исследования с учетом федерального и регионального законодательства определены и приведены в соответствие с основными принципами определения арендной платы, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 16.07.2009 г. № 582, корректирующие коэффициенты для расчета арендной платы за землю.

Результаты исследования могут быть применены муниципальными образованиями в целях обоснования расчетных коэффициентов, исходя из основных принципов определения арендной платы.

Настоящее пособие предназначено для практических работников, занятых в системе местного самоуправления.

ББК 66.3(2), 123 + 67.401.02

	Введение
	Нормативно-правовое регулирование арендной платы за землю
	Способы определения размера арендной платы
	Особенности определения коэффициентов по видам функционального использования земель
	Социально-экономический анализ муниципального района «Губкинский городской округ» Белгородской области
	Обоснование корректирующих коэффициентов, применяемых для определения размера арендной платы за использование земельных участков в зависимости от функционального использования
	Заключение

ВВЕДЕНИЕ

Аренда является одним из способов решения хозяйственных задач и в этом смысле она естественным образом дополняет другие средства и способы социального, экономического и производственного развития.

Формирование в Российской Федерации частной собственности на землю вовсе не решает всех проблем в области землепользования; у значительного круга физических лиц и организаций, публичных образований всегда существует потребность во временном обладании земельными участками либо в сдаче их в аренду для извлечения дохода (компенсации расходов на содержание). Именно поэтому аренда земельных участков была и остается популярной формой организации производственно-экономического процесса; в частности, Правительство Российской Федерации, осознавая необходимость в развитии арендных отношений, предусматривает меры по формированию рынка аренды земли как неотъемлемого сегмента общего рынка товаров, работ и услуг, осуществляет комплекс мероприятий «по расширению возможностей аренды земли».

И хотя земля всегда обладала особой экономической ценностью, отечественная цивилистическая наука длительное время по известным причинам не изучала отношения, складывающиеся по поводу земли.

При формировании же нового гражданского и земельного права не удалось избежать противоречий в регулировании одних и тех же отношений. Нормы этих отраслей (в части регламентации арендных отношений и не только их) не скоординированы друг с другом, не создана пока и развернутая система нормативных актов для регулирования всего комплекса отношений в рассматриваемой сфере, не накоплена практика применения имеющихся норм и т.п.

Правительством Белгородской области утвержден Порядок определения размера арендной платы за землю (Постановление правительства Белгородской обл. от 13.07.2009 N 247-пп (ред. от 12.04.2010) «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Белгородской области и государственная собственность на которые не разграничена»). Действие Порядка распространяется на земельные участки, находящиеся в государственной собственности Белгородской области и государственная собственность на которые не разграничена, а также, в случаях, предусмотренных действующими нормативными документами, на земельные участки, не прошедшие государственный кадастровый учет.

Основой для определения размеров арендной платы за землю является её кадастровая стоимость. Порядком предусмотрены также случаи, когда применяется рыночная стоимость арендной платы. А для отдельных категорий арендаторов предусмотрены льготные условия аренды. При этом размер годовой арендной платы не может быть меньше размера земельного налога соответствующего земельного участка. Размер арендной платы устанавливается из расчета на год за единицу площади.

За землю сельскохозяйственного назначения арендная плата определяется из расчета стоимости в рублях за один гектар, за земли других категорий – из расчета стоимости в рублях за один квадратный метр.

Размер арендной платы за использование земельных участков, право пользования которыми переоформляется в порядке, установленном Федеральным законом «О введении в действие Земельного кодекса РФ», устанавливается на год в размере 0,3 % кадастровой стоимости для земель сельхозназначения, 1,5% кадастровой стоимости – для земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте, 2% кадастровой стоимости – для иных арендуемых земельных участков.

Главная цель постановления правительства Белгородской области от 13.07.2009 N 247-пп является установление единых правил определения и внесения арендной платы за пользование земельными участками, более эффективное использование земельных ресурсов области и обеспечение полного и своевременного поступления арендных платежей.

Актуальность работы . Сегодня местные органы власти придают огромное значение возрастающей роли земельных отношений в общем комплексе экономических реформ. Наделенные определенными полномочиями в области земельных отношений органы местного самоуправления планируют использование земельных ресурсов, а так же получаемые при этом платежи за землю. Однако земельные платежи в общей структуре доходов местных бюджетов составляют незначительную часть, и еще пока не стали одним из главных источников бюджета.

Целью работы является обоснование корректирующих коэффициентов, применяемых для определения размера арендной платы за использование земельных участков в зависимости от функционального использования на территории Губкинского городского округа Белгородской области.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи :

Проанализировать нормативно-правовую базу в данной области исследования;

Провести анализ современного использования земель и исследовать состояние муниципальных земельных ресурсов;

Обосновать корректирующие коэффициенты.

Объект исследования – арендные платежи муниципального образования «Губкинский городской округ» Белгородской области.

Предметом исследования является корректирующий коэффициент, применяемый для определения размера арендной платы за использование земельных участков в зависимости от функционального использования на территории Губкинского городского округа Белгородской области.

В данной работе использовались следующие методы исследования: метод статистического анализа данных, сравнительный метод, анализ научной литературы, нормативно-правовых документов, а также периодических изданий.

1. Нормативно-правовое регулирование арендной платы за землю

Согласно Земельному кодексу Российской Федерации от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии со ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации, таким образом, распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления, трактует ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

В результате чего Правительством Белгородской области от 13 июля 2009 года № 247-пп (далее - Постановление) утвержден Порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Белгородской области и государственная собственность на которые не разграничена (далее - Порядок) (постановление опубликовано в печатном издании «Белгородские известия», № 135, 28 июля 2009 года).

Данным Постановления администрациям муниципальных районов и городских округов области рекомендовано, в частности:

При установлении размеров арендных платежей, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, руководствоваться утвержденной на территории области кадастровой стоимостью земель, а также указанным Порядком;

С учетом результатов инвентаризации земель привести в соответствие с правилами землепользования и застройки функциональное использование земельных участков, предоставляемых в аренду, и арендные платежи за их использование;

Утвердить решениями представительных органов муниципальных образований величину корректирующего коэффициента, учитывающего вид разрешенного (функционального) использования земельного участка.

В соответствии со ст. ст. 22 и 65 ЗК РФ Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 № 582 (далее - Постановление N 582) утверждены:

Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Всего установлено пять основных принципов определения арендной платы. Так как они обязательны к применению правительством, органами государственной власти субъектов РФ и органами муниципального управления, а данное издание рассчитано на хозяйствующих субъектов, изложение и комментарий этих принципов представляются нецелесообразными.

Необходимость изучения арендатором принципов определения арендной платы может возникнуть только в случае, если установленные государственным или муниципальным органом размеры платы будут оспариваться в судебном порядке;

Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее - Правила).

Пунктом 2 Постановления № 582 Министерству экономического развития России было предписано в течение одного года утвердить ставки арендной платы или методические указания по ее расчету, касающиеся земельных участков, указанных в п. 5 Правил.

В п. 3 Постановления № 582 имеется оговорка о том, что «...до утверждения Министерством экономического развития Российской Федерации ставок арендной платы либо методических указаний по ее расчету арендная плата определяется в соответствии с п. п. 3 и 6 Правил».

До настоящего времени – 2011 г. – в Министерстве экономического развития РФ указанные нормативные акты не разработаны и, соответственно, не утверждены. Вероятно, в ближайшее время данное требование потеряет актуальность - в связи с вступлением в силу упомянутого выше Закона № 83-ФЗ будут применяться единые правила оценки государственного и муниципального имущества, вводимого в гражданский оборот, скорее всего, в соответствии с общими нормами законодательства об оценочной деятельности.

Таким образом, в настоящее время продолжают применяться временные нормы, установленные Правилами.

Принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка, с учетом категории земель и их разрешенного использования . В соответствии с этим, ключевое слово здесь - доходность. Между тем постановление Правительства РФ «Об основных принципах определения арендной платы» предусматривает, что плата за землю должна соответствовать доходности участка с учетом категории земель и их разрешенного использования. А кадастровая стоимость земли, по которой с 1 января 2010 года рассчитываются платежи, уже учитывает доходность участков. Таким образом, все ставки выше 1,5 (ставка земельного налога) необходимо обосновать.

Размер арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Белгородской области, а также земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, право постоянного (бессрочного) пользования на которые переоформляется в порядке, установленном Федеральным законом от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», устанавливается на год в размере:

0,3 процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения;

1,5 процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте;

2 процента кадастровой стоимости иных арендуемых земельных участков.

Значение коэффициента не менее 1,5 % (ставка земельного налога).

Виды функционального использования земли		Величина (К%) в процентах от кадастровой стоимости земли

Земли под жилыми домами	Строительство и эксплуатация индивидуальных жилых домов
Земли сельскохозяйственного использования	Для ведения личного подсобного хозяйства
Земли сельскохозяйственного использования	Для ведения садоводства и огородничества
Земли гаражей	Гаражи вне гаражных кооперативов, расположенные в городской черте
	Гаражи в ГСК, расположенные в пределах городской черты
	Земли общего пользования в границах ГСК
Земли под объектами торговли, общественного питания, бытового обслуживания, автозаправочными и газонаполнительными станциями. Предприятиями автосервиса	Эксплуатация и строительство автостоянок (автокомплексов) открытого и закрытого типов
Земли учреждений и организаций образования, здравоохранения, социального обеспечения, культуры, искусства, религиозных объектов	Строительство и эксплуатация объектов коммерческого образования, здравоохранения, а также объектов культуры, искусства, религиозного назначения
Земли, используемые хозяйствующими субъектами под промышленными объектами, объектами коммунального хозяйства, объектами материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок, под объектами транспорта и объектами связи	Предприятия, осуществляющие свою деятельность на условиях государственно-частного партнерства
	Предприятия, основным видом которых является производство изделий из кожи, текстиля и т.д.
	Под объектами утилизации твердых бытовых отходов
	Муниципальные предприятия, все виды деятельности, за исключением:
Земли, занимаемые административно-управленческими общественными объектами, научными организациями, организациями финансов и кредита, страхового и пенсионного обеспечения	Научные организации
Земли оздоровительного и рекреационного назначения	Санатории, дома отдыха, кемпинги, туристические базы, детские и спортивные лагеря, пляжи, детские игровые площадки. территории для организации сельского туризма
Земли оздоровительного и рекреационного назначения	Муниципальные предприятия, арендующие земельные участки рекреационного назначения на землях общего пользования (парки культуры и отдыха, пруды, пляжи, скверы)
Земли, прилегающие к обособленным водным объектам	Земельные участки в границах водоохранных и прибрежных зон водных объектов

Данное положение не противоречит Земельному кодексу Российской Федерацииот 25 октября 2001 года № 136-ФЗ, постановлению Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 года «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации», статьям 1 и 15 Федерального закона от 26 июля 2006 года № 135-ФЗ «О защите конкуренции», статье 394 Налогового кодекса Российской Федерации, а также пункту 2 статьи 22 Федерального закона от 6 октября 1999 года № 184-ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации».

В соответствии со ст. 72 Конституции Российской Федерации в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации находятся вопросы владения, пользования и распоряжения землей; разграничения государственной собственности; земельное законодательство.

По предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации издаются федеральные законы и принимаемые в соответствии с ними законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации. Законы и иные нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации не могут противоречить федеральным законам, принятым в соответствии с частями первой и второй настоящей статьи. В случае противоречия между федеральным законом и иным актом, изданным в Российской Федерации, действует федеральный закон (ст. 76 Конституции Российской Федерации).

В соответствии со ст. 21 Федерального закона от 6 октября 1999 года № 184-ФЗ «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации» высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации управляет и распоряжается собственностью субъекта Российской Федерации в соответствии с законами субъекта Российской Федерации.

Пунктом «е» статьи 42 Устава Белгородской области установлено, что Правительство Белгородской области управляет и распоряжается собственностью Белгородской области.

Таким образом, из анализа приведенного выше законодательства следует, что правительство Белгородской области, реализуя полномочия, предоставленные субъекту Российской Федерации федеральным законодательством, вправе принимать данный нормативный правовой акт, а именно пункт 5 Порядка .

Не нарушаются данными нормами и основные принципы определения размера арендной платы, установленные федеральным законодательством, поскольку:

1) размер арендной платы устанавливается с учетом удельного показателя кадастровой стоимости 1 кв. м земельного участка, площади земельного участка и величины (в процентах) от кадастровой стоимости по видам функционального использования земель (п.5 Порядка), что соответствует требованиям принципа экономической обоснованности определения размера арендной платы земель;

2) арендная плата не превышает более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков, как того требует принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей.

Проанализировав положения федерального и областного законодательства, можно сделать вывод, что положение указанных норм устанавливающих порядок расчета размера арендной платы и его индексации принято в пределах полномочий органом государственной власти субъекта Российской Федерации, прав и законных интересов арендаторов не нарушают, поскольку требованиям нормативных правовых актов, имеющих большую юридическую силу, не противоречат.

АДМИНИСТРАЦИЯ

МУНИЦИПАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

ШИРИНСКИЙ РАЙОН

Экономическое обоснование коэффициентов Кв, применяемых при расчете арендной платы за земельные участки садоводческих, огороднических и дачных объединений «Оз. Беле», «Иткуль».

Исполнитель : Начальник отдела

экономики и прогнозирования

администрации муниципального

образования Ширинский район

_______________

с. Шира 2010

1. Нормативно-правовое регулирование установления арендной платы за землю.

Пунктом 3 ст. 65 Земельного кодекса РФ установлено, что «порядок определения размера арендной платы, порядок условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности , устанавливается соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов, органами местного самоуправления ».

Таким образом, для земельных участков, находящихся в государственной не разграниченной собственности и муниципальной собственности размер арендной платы находится в прямой зависимости от кадастровой стоимости земельного участка, которая в свою очередь определяется для видов использования земельного участка. Для установления зависимости между арендной платой и кадастровой стоимостью применяются коэффициенты Кв.

Рыночный аспект установления арендной платы

По уровню доходности для расчета ставок арендной платы выделяется качественно отличный вид деятельности :

Деятельность граждан по организации дачного строительства и садоводства на земельных участках садоводческих, огороднических и дачных объединений «Оз. Беле», «Иткуль».

Одной из наиболее распространенных форм дохода с земли является арендная плата.

Но арендные отношения в сфере землепользования реализуют не только экономическую функцию, связанную с получением дохода, но и направлены на оптимизацию всей системы земельных отношений . Данные функции обеспечивают:

Рациональное использование земли;

Стимулирование развития рынка земли;

Стимулирование природоохранных мероприятий.

Все эти функции играют в силу современной ситуации финансового кризиса при наполнении районного бюджета и бюджета сель и поссоветов второстепенную роль.

Экономическая функция была и будет основной при определении арендной платы. В условиях когда арендные платежи фактически полностью зачисляются в бюджеты различного уровня и стоит задача путем максимизации сборов арендной платы закрыть бюджетный дефицит , эта экономическая функции становится во многом только фискальной.

При экономическом обосновании коэффициентов Кв, применяемых при расчете арендной платы за земельные участки, садоводческих, огороднических и дачных объединений «Оз. Беле», «Иткуль», рекомендуемых к установлению в 2010 году рассматривались следующие исходные положения:

Согласно принятому постановлению Правительства Республики Хакасия № 05 от 01.01.2001 года «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Республики Хакасия» размер годовой арендной платы за земельный участок рассчитывается по формуле Ап=S*УПКС*Кв*Ки, где

Ап - размер годовой арендной платы за земельный участок, руб.;

S - площадь земельного участка, кв. м.;

УПКС - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, руб./кв. м., утвержденный Постановлением Правительства Республики Хакасия № 000 от 01.01.2001 года «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Хакасия» и Постановлением Правительства Республики Хакасия № 000 от 01.01.2001 года «Об утверждении результатов расчета минимальных и средних значений удельных показателей кадастровой стоимости земельных участков в разрезе категорий земель и видов функционального использования Республики Хакасия». Для земель особо охраняемых территорий и объектов УПКС= 0,43 руб./кв. м в 2009 году

Кв - коэффициент, устанавливаемый уполномоченными органами муниципальных районов и городских округов в зависимости от вида разрешенного использования и категории земельного участка, утвержден решениями Совета депутатов муниципального образования Ширинский район № 000 от 01.01.2001 года «Об утверждении коэффициентов Кв в зависимости от вида разрешенного использования и категории земельного участка, применяемых для расчета арендной платы на территории муниципального образования Ширинский район.», № 000 от 01.01.2001 года «О внесении изменений в решение Совета депутатов муниципального образования Ширинский район № 000 от 01.01.2001 года «Об утверждении коэффициентов Кв в зависимости от вида разрешенного использования и категории земельного участка, применяемых для расчета арендной платы на территории муниципального образования Ширинский район.»,

Ки - коэффициент инфляции, применяемый согласно приложения к письму Госкомимущества Республики Хакасия №55-и от 01.01.2001 года. Для земель населенных пунктов Ки = 1,133, для земель сельскохозяйственного назначения Ки = 1,27, для земель особо охраняемых территорий и объектов Ки= 1,53, для земель садоводческих, огороднических и дачных объединений, не включенных в категорию земель населенных пунктов Ки = 1,91.

В 2010 году УПКС - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, руб./кв. м., утвержден Постановлением Правительства Республики Хакасия № 000 от 01.01.2001г. «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Республики Хакасия», Постановлением Правительства Республики Хакасия № 000 от 01.01.2001 года «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений Республики Хакасия».

Ки - коэффициент инфляции, применяемый согласно письма Государственного комитета Республики Хакасия по управлению государственным имуществом от 01.01.2001г. № 000-66-и для земель населенных пунктов Ки = 1,23, для земель сельскохозяйственного назначения Ки = 1,38, для земель особо охраняемых территорий и объектов Ки = 1,66, для земель садоводческих, огороднических и дачных объединений, не включенных в категорию земель населенных пунктов Ки = 1,0.

Значения УПКС возросли и возникла необходимость принятия понижающих коэффициентов Кв за земельные участки садоводческих, огороднических и дачных объединений. чтобы не допустить резкого повышения арендных платежей для населения (таблица 1).

Рост арендных платежей за земельные участки садоводческих, огороднических и дачных объединений в связи с принятием постановления Правительства Республики Хакасия № 000 от 01.01.2001 года « Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений Республики Хакасия».

Таблица 1.

Земельный участок, расположен:	Значения	Размер арендной платы в руб. за участок 1000 кв. м.	Значения	Размер арендной платы в руб. за участок 1000 кв. м
СОД «Беле» (на землях с/х назначения)
СОД «Беле» (на землях особо охраняемых рекреацион . назначения)
СОД «Иткуль»

Расчет коэффициентов Кв осуществлялся с учётом следующих обстоятельств:

1. Доходы населения на территории муниципального образования Ширинский район за истекшие 2008 и 2009 годы не претерпели существенного роста в соответствии со справкой отдела экономики и прогнозирования администрации МО Ширинский район от 01.01.2001 года №11 (Прилагается).

2. Уровень инфляции за период год составил 9%.

Согласно письма Госкомимущества Республики Хакасия №55-и от 01.01.2001г. о коэффициентах инфляции, применяемых для определения размера арендной платы в 2009 году за использование земельных участков в 2009 году на территории Республики Хакасия при определении размера арендной платы за использование земельных участков для категории земель сельскохозяйственного назначения применялся коэффициент инфляции Ки= 1,27, для категории земель особо охраняемых территорий и объектов Ки=1,53.

Согласно письма Госкомимущества Республики Хакасия № 000-66-и от 01.01.2001 года о коэффициентах инфляции, применяемых для определения размера арендной платы в 2010 году за использование земельных участков в 2010 году на территории Республики Хакасия при определении размера арендной платы за использование земельных участков для категории земель сельскохозяйственного назначения применялся коэффициент инфляции Ки= 1,38, для категории земель особо охраняемых территорий и объектов Ки=1,66.

Таким образом коэффициент инфляции определяется:

3. Резкое повышение арендных платежей за землю в 2010 году в совокупности с ростом платежей за коммунальные услуги и электроэнергию может усилить социальную напряженность среди населения.

4. Решение районной межведомственной комиссии по управлению и распоряжению земельными участками от 01.01.2001 года №3 одобрить повышение арендных платежей за земельные участки садоводческих, огороднических и дачных объединений в 2010 году по отношению к уровню 2009 года на величину инфляции 9%.

2.1 Экономическое обоснование коэффициента Кв, применяемого при расчете арендной платы за земельные участки садоводческого, огороднического и дачного объединения «Оз. Беле», категории земли сельскохозяйственного назначения.

Ставка арендной платы за 1 кв. м. за земельные участки садоводческого, огороднического и дачного объединения «Оз. Беле», категории земли сельскохозяйственного назначения рассчитывалась:

в 2009 году

Ап=1*0,60 * 11 * 1,27 = 8,38 руб. за 1 кв. м.,где

0,60- УПКС - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, руб./кв. м., применяемый в 2009 году;

1,27- Ки - коэффициент инфляции, применяемый в 2009 году

Арендная плата за земельный участок в 2009 году площадью 1000 кв. м. равна 8380 руб.

в 2010 году

Ап=1*9,88 * 11 * 1,38 = 149,98 руб. за 1 кв. м., где

Ап - размер годовой арендной платы за 1 кв. м., руб.;

11- Кв - коэффициент, утвержденный решением Совета депутатов муниципального образования Ширинский район № 000 от 01.01.2001 года

1,38- Ки - коэффициент инфляции, применяемый в 2010 году.

Арендная плата за земельный участок в 2010 году площадью 1000 кв. м. равна 149980 руб.

Ставка арендной платы в 2010 году по сравнению с 2009 года увеличилась на 1790%

Кв = 8,38* 1,09/ 1,38*9,88*1= 0,67

в 2010 году Ап=1*9,88 * 0,67 * 1,38 = 9,14 руб. за 1 кв. м., т. е. рост составит 9%

2.2 Экономическое обоснование коэффициента Кв, применяемого при расчете арендной платы за земельные участки садоводческого, огороднического и дачного объединения «Оз. Беле», категории земли особо охраняемых территорий и объектов (земли рекреационного назначения).

Ставка арендной платы за 1 кв. м. за земельные участки садоводческого, огороднического и дачного объединения «Оз. Беле» (СОД «Оз. Беле»), категории земли особо охраняемых территорий и объектов (земли рекреационного назначения) рассчитывалась:

в 2009 году

Ап - размер годовой арендной платы за 1 кв. м., руб.;

в 2010 году

Ап - размер годовой арендной платы за 1 кв. м., руб.;

9,88 - УПКС - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, руб./кв. м., применяемый в 2010 году согласно Постановления Правительства Республики Хакасия № 000 от 01.01.2001 года «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений Республики Хакасия».

16- Кв - коэффициент, утвержденный решением Совета депутатов муниципального образования Ширинский район № 000 от 01.01.2001 года

Чтобы рост ставки арендной платы в 2010 году находился в пределах инфляции 9% необходимо применить Кв = 10,53* 1,09/ 1,66*9,88*1= 0,70

2.3 Экономическое обоснование коэффициента Кв, применяемого при расчете арендной платы за земельные участки садоводческого, огороднического и дачного объединения «Оз. Беле», категории земли особо охраняемых территорий и объектов (земли рекреационного назначения) на земля, находящихся в муниципальной собственности.

в 2009 году

Ап=1*0,43 * 16 * 1,53 = 10,53 руб. за 1 кв. м., где

Ап - размер годовой арендной платы за 1 кв. м., руб.;

0,43- УПКС - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, руб./кв. м., применяемый в 2009 году;

1,53- Ки - коэффициент инфляции, применяемый в 2009 году

Арендная плата за земельный участок в 2009 году площадью 1000 кв. м. равна 10530 руб.

в 2010 году

Ап=1*9,88 * 16 * 1,66 = 262,41 руб. за 1кв. м., где

Ап - размер годовой арендной платы за 1 кв. м., руб.;

1,66- Ки - коэффициент инфляции, применяемый в 2010 году.

Арендная плата за земельный участок в 2010 году площадью 1000 кв. м. равна 262410 руб.

Ставка арендной платы в 2010 году по сравнению с 2009 года увеличилась на 2492%

в 2010 году Ап=1*9,88 * 0,70* 1,66 = 11,48 руб. за 1 кв. м., т. е. рост составит 9%

2.4 Экономическое обоснование коэффициента Кв, применяемого при расчете арендной платы за земельные участки садоводческого, огороднического и дачного объединения «Иткуль», не включенных в категорию земель населенных пунктов.

Ставка арендной платы за 1 кв. м. за земельные участки садоводческих, огороднических и дачных объединений, не включенных в категорию земель населенных пунктов (СОД «Иткуль» рассчитывалась

в 2009 году

Ап=1*0,79 * 0,2 * 1,91 = 0,30 руб. за 1 кв. м., где

Ап - размер годовой арендной платы за 1 кв. м., руб.;

0,79- УПКС - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, руб./кв. м., применяемый в 2009 году;

1,91- Ки - коэффициент инфляции, применяемый в 2009 году

Арендная плата за земельный участок в 2009 году площадью 1000 кв. м. равна 300 руб.

в 2010 году

Ап=1*8,71 * 0,2* 1 = 1,74 руб. за 1 кв. м., где

Ап - размер годовой арендной платы за 1 кв. м., руб.;

8,71- УПКС - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, руб./кв. м., применяемый в 2010 году согласно Постановления Правительства Республики Хакасия № 000 от 01.01.2001 года «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель садоводческих, огороднических и дачных объединений Республики Хакасия».

0,2- Кв - коэффициент, утвержденный решением Совета депутатов муниципального образования Ширинский район № 000 от 01.01.2001 года

1- Ки - коэффициент инфляции, применяемый в 2010 году.

Арендная плата за земельный участок в 2010 году площадью 1000 кв. м. будет равна 1740 руб.

По отношению к уровню 2009 года возросла на 580%

Чтобы рост ставки арендной платы в 2010 году находился в пределах инфляции 9% необходимо применить Кв = 0,30* 1,09/ 1*8,71*1= 0,038

в 2010 году Ап=1*8,71 * 0,038* 1 = 0.33 руб. за 1 кв. м т. е. рост составит 10%

Расчетные значения Кв сведены в таблицу 2.

Ставки арендной платы за земельные участки садоводческих, огороднических и дачных объединений, применяемые в 2009 году и предлагаемые в 2010 году.

Таблица 2.

	Наименование вида разрешенного использования	Состав вида разрешенного использования	Ставка арендн. платы в 2009г. руб./кв. м.	Ставка арендн. платы в 2010г. руб. /кв. м.
ЗЕМЛИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ

ЗЕМЛИ ОСОБО ОХРАНЯЕМЫХ ТЕРРИТОРИЙ И ОБЪЕКТОВ (земли рекреационного назначения)
Садоводческое, огородническое и дачное объединение «Оз. Беле» (СОД «Оз. Беле»)
Садоводческое, огородническое и дачное объединение «Оз. Беле» (СОД «Оз. Беле») на землях, находящихся в муниципальной собственности
Земли садоводческих, огороднических и дачных объединений, не включенных в категорию земель населенных пунктов

Как правильно составить экономическое обоснование? Рекомендации с примерами. (10+)

Экономическое обоснование. Пример

Материал является пояснением и дополнением к статье:
Обоснование. Советы по составлению
Как написать, составить обоснование? Как обосновать предлагаемое решение?

В экономическом обосновании обосновываются расходы на основе ожидаемого повышения доходов или сокращения затрат. То есть предлагается потратить определенные деньги для того, чтобы в будущем заработать больше или тратить меньше.

В экономическом обосновании есть две тонкости. Во-первых , нужно учитывать тот факт, что деньги сегодня ценнее, чем деньги через какое-то время. Нередко свободных денег нет, их приходится занимать под процент. Даже если свободные деньги есть, альтернативой является их размещение на депозит. Принимая решение о вложении этих денег, мы теряем процент, который бы могли заработать на депозите. Так что мы должны доказать, что эффект от предлагаемых нами расходов окупит проценты по кредиту или превысит проценты по депозиту. Во-вторых , нужно доказать, что предлагаемые нами расходы действительно принесут запланированные доходы или экономию.

Приведу пример экономического обоснования автоматизации с комментариями. Все цифры вымышленные.

Экономическое обоснование

Описание проекта

В клининговой компании (компании по уборке помещений клиентов) предлагается внедрить автоматическую систему уборки помещений на основе специализированного робота. Производительность одного модуля системы 200 кв. м / час, что соответствует работе двух сотрудников (сотрудники работают 40 часов в неделю, а модуль может работать 24 часа в сутки). Расход электроэнергии - 0.3 кВт. Предлагается внедрить 10 таких модулей.

Начальные вложения

Стоимость системы составляет 300 тыс. рублей. Финансирование планируется осуществлять за счет кредита под 12% годовых.

Текущие затраты

Эксплуатация 10 модулей потребует найма одного сотрудника по администрированию, программированию и обслуживанию системы. Оклад такого сотрудника составит 50 тыс. рублей. С учетом ЕСН расходы на ФОТ составят около 65 тыс. рублей. Проценты по кредиту составят 30 тыс. рублей. Расходы на электроэнергию составят (при стоимости кВт/ч 5 рублей) около 11 тыс. рублей.

Экономия расходов

Внедрение роботизированных модулей позволит сократить 9 сотрудников, занимающихся уборкой помещений вручную. Сейчас занято 10 сотрудников. Одного необходимо оставить для выполнения тонких операций. Расходы на ФОТ одного такого сотрудника составляет 40 тыс. рублей. Итого экономия 360 тыс. рублей.

Дополнительные доходы

Внедрение позволит увеличить мощность предприятия вдвое и привлечь на обслуживание дополнительные площади. С учетом того, что месячный доход предприятия составляет 600 тыс. рублей без НДС, доход после внедрения составит 1.2 млн. рублей.

Кроме того, будут снижены риски, связанные с кадровыми сложностями, нетрудоспособностью сотрудников, временным простоем. Временный простой может возникать в случае отказа одного из клиентов до привлечения нового. Стоимость простоя уборочного модуля значительно ниже, чем сотрудника.

Выводы. Проект решения

Чистый эффект от внедрения модулей составит 1 454 тыс. рублей. Предлагается утвердить решение о приобретении и внедрении системы.

Приложения

Техническая документация по уборочным модулям. Предварительный договор на банковский кредит. Подробные экономические расчеты.

Технико-экономическое обоснование (ТЭО) - это изучение экономической выгодности, анализ и расчет экономических показателей создаваемого инвестиционного проекта. Целью проекта может быть создание технического объекта или строительство или реконструкция существующего здания.

Главной задачей при составлении ТЭО является оценка затрат на инвестиционный проект и его результатов, анализ срока окупаемости проекта.

Составить ТЭО необходимо самому предпринимателю для понимания того, что стоит ли ждать от проекта, а для инвестора ТЭО предпринимателя, запрашивающего инвестиции необходимо, для понимания сроков окупаемости вложенных денег. Разработка ТЭО может быть поручена как группе специалистов (в сложных проектах), так и может быть составлено и самостоятельно предпринимателем.

Что же является основными отличиями ТЭО от бизнес-плана?

Обычно ТЭО составляется для новых проектов на уже существующем предприятии, поэтому такие блоки, как маркетинговые исследования, анализ рынка, описание предприятия и продукта не описываются в таких ТЭО.

Но иногда возникает ситуация и дополнительно в ТЭО приводятся подробные данные об анализе технологий и оборудования и причины их выбора.

Таким образом, Технико-экономическое обоснование (ТЭО) является более коротким и содержательным документом, чем полноценный бизнес-план.

Методика составления ТЭО

При составлении ТЭО допускается следящая последовательность тематических частей:

исходные данные, информация о секторе рынка;
существующие возможности действующего бизнеса предприятия;
источники сырья, материальные факторы для развития бизнеса;
капитальные затраты предполагаемые для достижения поставленной цели;
эксплуатационные затраты при реализации проекта;
производственный план;
финансовая политика и финансовая составляющая проекта;
общая информация о будущем проекте.

В общем, в ТЭО приводится описание отрасли, в которой работает предприятие, и дается обоснование выбора территориального и географического положения действующего и предполагаемого бизнеса, а так же описывается вид выпускаемой продукции. Здесь необходимым является описание и обоснование цен на выпускаемую продукцию. При этом финансовая часть ТЭО содержит информацию об источниках финансирования и сроки погашения задолженности, условия использования заемных средств.

Расчеты в ТЭО состоят из таблиц, в которых представлено движение денежных средств и баланс.

Такая структура ТЭО может и не являться единственно правильной и может изменяться в зависимости от конкретного проекта. Так же, она может быть расширена для больших и сложных бизнес проектов.

В чем отличие технико-экономического обоснования (ТЭО) от бизнес-плана?

В современном бизнесе и делопроизводстве термины бизнес-план и технико-экономическое обоснование прочно вошли в лексикон терминов предпринимателей и экономистов, но четкого разделения таких понятий до сих пор нет. В материале делается попытка осветить вопросы схожести и различия бизнес-плана и технико-экономического обоснования бизнеса.

Теоретики предлагают представления, что технико-экономическое обоснование - результат разнообразных исследований, как экономической направленности, так и маркетинговых исследований. Но при этом делается вывод о реалистичности проекта, и определяется круг экономических, организационных и других предполагаемых решений для оптимизации производственного процесса. При этом часто технико-экономическое обоснование является составной частью бизнес-плана.

При этом существует мнение, что технико-экономическое обоснование, в какой-то мере, представляет собой либо сокращенный вариант бизнес-плана, либо, напротив, это обычный бизнес-план, который назвали технико-экономическим обоснованием.

Необходимо отметить, что если порядок составления и структуры бизнес-плана четко прописаны, то при составлении ТЭО можно найти несколько различных вариантов написания, которые различаются в зависимости от рассматриваемых проблем.

Существуют следующие варианты технико-экономического обоснования на практике:

Пример № 1

реальное состояние предприятия;
анализ рынка и оценка производственных мощностей предприятия;
техническая документация;
положение дел с трудовыми ресурсами;
организационные и накладные расходы предприятия;
оценка длительности проекта;
анализ финансовой привлекательности и экономической обоснованности проекта.

Пример № 2

суть предлагаемого проекта, представление основ проекта и принципов его воплощения в жизнь;
небольшой обзор рынка, изложение результатов различных исследований с целью изучения спроса на новую услугу или товар;
технологические и инженерные аспекты проекта:
- описание процесса производства;
- доказательства необходимости приобретения нового оборудования или модернизации старого;
- сравнение нового продукта с действующими стандартами качества;
- обзор сильных и слабых сторон нового товара или услуги.
финансовые и экономические показатели, включающие в себя:
- предполагаемые и необходимые инвестиции в проект;
- предполагаемые внутренние и внешние финансовые источники;
- производственные издержки.
оценка эффективности и окупаемости продвигаемого проекта, гарантия возврата внешних заимствований;
восприимчивость предлагаемого нового продукта, услуги к существующим на рынках рискам, а также стойкость к возможным рискам в будущем;
общая оценка эффективности возможного внешнего заимствования.

Пример № 3

краткое изложение всех основных положений технико-экономического обоснования;
условия претворения нового проекта в жизнь (кому принадлежит авторство проекта, исходный материал по проекту, какие подготовительные мероприятия и исследования уже проведены и т.п.);
анализ предполагаемых рынков сбыта, обзор производственных возможностей предприятия, а также расчет пиковых возможностей предприятия и ряд других факторов;
в данном разделе отражается все, что связано с обеспечением производства (необходимые запасы и производственные ресурсы), анализ существующих контрагентов и возможных поставщиков, анализ возможных издержек на различные производственные факторы;
раздел посвящен территориальному расположению предприятия и расходам, связанным с этим положением (ориентировочная оценка, где будет находиться предприятие, предварительные расчеты, связанные с оплатой аренды участка под производство или под офисное помещение);
конструкторская и проектная документация (оценка необходимых технологий для нового проекта, оценка дополнительных объектов вспомогательного назначения, без которых будет невозможно осуществление производства;
организационные и другие дополнительные расходы, связанные с новым проектом (расчет дополнительных расходов, а также набросок предполагаемой структуры будущего производства);
анализ трудовых ресурсов для будущего проекта (оценка человеческих ресурсов, которые понадобятся для запуска нового проекта). Указывается предполагаемое число рабочего и обслуживающего персонала, необходимое количество инженерно-технических работников. Кроме того, указывается, будут ли привлекаться только местные работники, либо иногородние (иностранные) специалисты. В этом же разделе указываются просчитанные затраты на оплату труда, налоги, связанные с заработной платой и ряд других моментов;
график хода осуществления представляемого проекта;
общая оценка экономической и финансовой состоятельности планируемого проекта.

Отметим, что многие из приведенных примеров технико-экономического обоснования, особенно последний пример, напоминает детально составленный бизнес-план. Существует тонкая грань между ТЭО и бизнес-планом, и это приводит к тому, что с большой долей уверенности можно сказать, что если от вас потребуется предоставить технико-экономическое обоснование проекта, можно смело составлять детально проработанный бизнес-план, при этом оставив ненужные споры - теоретикам экономической науки, а лучше перейти к делу.

Методика составления технико-экономического обоснования (ТЭО)

Оглавление или структура. Краткое описание глав документа.
Общее описание проекта, вводные данные о проекте. Информация об исследованиях, которые были проведены предварительно, оценка необходимых инвестиций.
Описание рынка и производства. Оценка спроса и прогноз будущих продаж, описание мощностей предприятия.
Сырье и ресурсы. Расчет необходимых объемов материальных ресурсов, прогноз и описание поставок ресурсов на предприятие, анализ цен на них.
Выбор месторасположения предприятия (объектов предприятия). Обоснование выбора места и оценка стоимости аренды помещения или участка.
Проектная документация. Описание технологии производства будущих изделий, характеристики необходимого оборудования, дополнительные строения.
Организационная структура предприятия. Описание организации предприятия и накладные расходы.
Трудовые ресурсы. Оценка потребности в трудовых ресурсах с делением на категории (рабочие, служащие, топ-менеджеры, руководители и т. д.). Оценка расходов на заработную плату.
Сроки осуществления проекта. План-график проекта, смета расходов, размеры траншей и пр.
Экономические расчеты. Оценка инвестиционных издержек, производственные издержки, финансовая оценка проекта.

Отличие ТЭО от Инвестиционного меморандума

При проведении исследования в области маркетинга, задачей которого являлось выявление предпочтений потребителей на рынке консалтинговых услуг, была выявлена в том числе и потребность в написании инвестиционных меморандумов и бизнес-планов. В ходе проведенного анализа опросов, анкетирования, письменных обращений, можно сделать вывод, что на современном российском рынке бизнес-услуг, сложилась некая неопределенность в вопросах определений и толкований ряда близких понятий, таких как: инвестиционный меморандум, ТЭО и бизнес-план. Приведем объяснение периодичность появления на свет этих экономических документов.

До появления инвестиционного меморандума создается технико-экономическое обоснование или ТЭО - это является основой при определении необходимости финансовых вложений. ТЭО это документ, как правило, который создается силами ведущих финансовых менеджеров компаний. Целью технико-экономического обоснования является определение, насколько данное вложение финансов будет перспективным и способно принести финансовую выгоду. Создавая инвестиционный меморандум, по сути, преследуют то же самое, но инвестиционный меморандум создается для инвесторов.

Создав ТЭО, переходят к составлению более тщательного документа, в котором определяется, как вновь создаваемый продукт, либо проект, будет себя вести в условиях, имеющегося рынка. А также, какое воздействие будет оказывать на планируемый проект уже имеющиеся конкурентные факторы на рынке, а также настоящие и будущие риски. Такого рода документ, получил название бизнес-план.

В ходе работы с бизнес-планом, как правило, начинается рост издержек коммерческой структуры, связанный с необходимостью работ в области проведения исследований в сфере маркетинга. Такие исследования ставят своей целью определить, насколько предположения, которые изложенные в технико-экономическом обосновании, будут соответствовать данным, которые будут получены в ходе этих исследований. Если эти исследования приводят к тому, что если данные, предположения и предложения технико-экономического обоснования подтверждаются в ходе маркетинговых исследований, то проект вправе претендовать на получение финансирования. Финансовые расчеты позднее ложатся в основу инвестиционного меморандума.

Этап рождения нового предприятия чрезвычайно ответственный для финансовых менеджеров. На этом этапе начинается определение и становление политики предприятия, начинает поступать информация, которая дает реальную информацию о возможных сторонах и скоростей развития.

В чем отличие инвестиционного меморандума от ТЭО

В ходе оценки настоящего положения предприятия, а также возможных будущих рисков, разрабатывается документ, называющийся - «Инвестиционного меморандума». Основная цель инвестиционного меморандума состоит в том, чтобы привлечь, при необходимости, в существующий проект внешнее финансирование.

Чаще всего инвестиционный меморандум формируется консалтинговой компанией на основании бизнес-плана и отличается от него тем, что включает в себя информацию инвестиционного характера.

На этом этапе финансисты предприятия должны осуществлять постоянный контроль над состоянием рынка. Цель такой работы состоит в том, чтобы контролировать конкурирующие структуры, выявлять новые возможности на существующих рынках и находить возможные новые ниши для освоения.

При этом основная задача сводится к тому, чтобы просчитать и выявить тот этап развития, когда предприятию будут необходимы финансовые инвестиции, написание инвестиционного меморандума и привлечь стратегические инвестиции в свой проект. И, кроме того, менеджеры-финансисты, должны определить и рассчитать сумму необходимых финансовых вливаний в проект. Период, когда финансовые менеджеры предприятия начинают прорабатывать различные сценарии развития, является начальным при составлении инвестиционного меморандума. Определяются различные сценарии развития событий. Пессимистичный сценарий (рассчитываются все возможные последствия недостаточного финансирования и связанные с этим показатели рентабельности и риски для бизнеса). Оптимистичный сценарий развития событий, где необходимо отразить экономические показатели при достаточном финансировании.